弁護士 岩本尚光｜静岡県全域の離婚相談
持ち家・住宅ローンがある離婚
売るか、住み続けるか、ローンは誰が払うか。離婚届や名義変更に合意する前にご相談ください。
Worriesこのようなお悩みはありませんか
離婚したいが、持ち家をどうすればよいか分からない
売却・住み続ける・一定期間だけ住む、の選択肢を資料をもとに比べます。
住宅ローンが残っている家がある
残高と不動産価値の関係（オーバーローンか）が整理の出発点です。
離婚後も自分と子どもが家に住み続けたい
住宅ローンや清算金、金融機関の承諾など、現実的な条件を確認します。
相手が家に住み続けたいと言っている
ローンを誰が払うか、滞納時の対応をどう決めるかを整理します。
一つでも当てはまる場合、離婚条件を決める前に、不動産価値・住宅ローン残高・名義・住み続ける人・支払う人を整理することが大切です。
Check持ち家・住宅ローンがある離婚で最初に確認すべきこと
自宅と住宅ローンの問題は、「名義」「ローン残高」「不動産価値」「住む人」「払う人」を分けて確認することが出発点です。
不動産の名義
自宅の登記名義が誰かを確認します。夫の単独名義、妻の単独名義、夫婦の共有名義があります。
住宅ローンの名義
住宅ローンの契約者が誰かを確認します。夫の単独ローン、妻の単独ローン、ペアローン、連帯債務、連帯保証など、さまざまなパターンがあります。
住宅ローン残高
住宅ローン残高証明書、返済予定表、金融機関の残高照会などで確認します。ボーナス払いの有無、変動金利か固定金利か、返済期間も確認します。
不動産の現在価値
不動産の査定額を確認します。複数の不動産会社の査定を取ることも検討しましょう。
Options離婚時の自宅の扱い方の主なパターン
自宅の扱い方には、主に次のような選択肢があります。それぞれにメリットと注意点があり、どれがよいかは個別の事情によります。
① 自宅を売却して清算する
売却代金から住宅ローンを返済し、残った金額を財産分与で分けます。アンダーローンの場合は整理しやすい一方、オーバーローンだと売却後もローンが残ることがあり、任意売却が必要になるケースでは金融機関との調整が必要です。
② 一方が自宅を取得し、住み続ける
取得する側が住宅ローンを引き受けられるか、借換えできるか、金融機関の承諾が必要かを確認します。相手に清算金を支払う必要がある場合もあります。
③ 住宅ローン名義人ではない側が住み続ける
ローン名義人が夫で、妻子が住み続けるといったケースです。金融機関との関係ではローン名義人が支払義務を負い続け、支払が止まるリスクが残ります。
④ 共有名義のままにする
一時的には簡単に見えますが、将来の売却、賃貸、修繕、固定資産税、相続、再婚時などに問題が残る可能性があります。共有を解消する時期や方法を決めておかないと、長期的な紛争につながることがあります。
Loan Types住宅ローンの種類ごとの注意点
住宅ローンの組み方によって、離婚時に注意すべき点が変わります。ご自宅のローンがどのタイプかを確認しましょう。
単独ローン
夫または妻の一方が契約者になっているケースです。不動産の名義とローンの名義が一致しているかを確認します。
連帯保証
一方が主債務者、もう一方が連帯保証人になっているケースです。離婚しても、連帯保証から当然に外れられるとは限りません。
連帯債務
夫婦の双方が債務者になっているケースです。離婚後も、双方が返済義務を負う可能性があります。
ペアローン
夫婦それぞれが別々にローンを組んでいるケースです。不動産の持分、各ローンの残高、返済の能力を確認します。
Valuation財産分与での自宅の評価
財産分与の基本
夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚時または離婚後に分ける制度です。自宅も、婚姻中に取得した場合は対象になり得ます。名義が一方だけでも対象になることがあります。婚姻前から所有していた不動産、相続・贈与で得た財産、頭金の出所などを確認します。詳しくは「財産分与」をご覧ください。
評価額の考え方
不動産会社の査定額、固定資産税評価額、路線価、実勢価格、売却見込額など、評価にはいくつかの考え方があります。査定の時点や、複数の査定を取る必要性も検討します。
清算方法
売却して売却益を分ける、一方が取得して相手に清算金を支払う、他の財産と調整する、住宅ローンを考慮して実質的な価値を算定する、といった方法があります。オーバーローンの場合の整理や、子どもの居住・生活の安定を考慮する場合もあります。
他の離婚条件との関係
自宅の問題は、婚姻費用、養育費、慰謝料、年金分割、退職金、子どもの学費、住居費の負担などとも関係します。住宅ローンの支払は、養育費や婚姻費用とは法的な性質が異なるため、混同しすぎないように整理することが大切です。
Documents離婚前に確認しておきたい資料
そろっていなくても相談は可能です。適法に取得できる範囲で、手元にあるものから整理しておきましょう。
不動産に関する資料
住宅ローンに関する資料
財産分与全体に関する資料
Cautionやってはいけない初動
自宅と住宅ローンの問題は、離婚後も長く影響することがあります。次のような行動は避けましょう。
避けたい対応
- 不動産価値を確認しないまま離婚届に署名する
- 住宅ローン残高を確認しないまま財産分与に合意する
- 「相手がローンを払う」と口約束だけで済ませる
- 名義変更すればすべて解決すると考える
- 連帯保証・連帯債務・ペアローンを確認しない
- 相手が住む家のローンを払う合意を簡単にしてしまう
離婚届や離婚協議書に署名する前に、不動産価値・住宅ローン残高・名義・支払方法・滞納時の対応を確認することが大切です。
Policy持ち家・住宅ローンのご相談で大切にしていること
自宅を「財産」と「生活の場」の両面から整理する
持ち家は、財産分与の対象となる資産であると同時に、相談者や子どもの生活の場でもあります。金銭的な清算だけでなく、住み続ける必要性や生活への影響もふまえて整理します。
住宅ローン名義・不動産名義・居住者を分けて考える
「誰の名義か」「誰がローンを払うか」「誰が住むか」が別々の問題になることがあります。それぞれを分けて確認し、離婚後のトラブルを防ぐための条件を整理します。
子どもの生活環境にも配慮する
学校、保育園、通院、生活リズム、転居の負担なども考慮します。親権・監護者・養育費・面会交流とあわせて、自宅の扱いを検討します。
財産分与全体の中で自宅を位置づける
自宅だけを切り離して考えるのではなく、預貯金、保険、退職金、車、借金、年金分割、慰謝料など、財産分与全体の中で自宅をどう扱うかを考えます。
Merit弁護士に相談するメリット
自宅を誰が取得するかだけでなく、住宅ローンの契約関係、連帯保証、子どもの住環境、財産分与、養育費、婚姻費用を一体的に整理する必要があります。弁護士に相談することで、離婚後に住宅ローンや自宅をめぐる紛争が残らないよう、条件を具体的に検討できます。
対象になるか整理
自宅が財産分与の対象になるかを整理できます。
名義の確認
不動産名義と住宅ローン名義を分けて確認できます。
選択肢の整理
売却か、住み続けるかの選択肢を整理できます。
Flow持ち家・住宅ローンのご相談の流れ
- お問い合わせ・相談予約
お電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください。離婚を決める前、別居前、離婚協議書に署名する前、離婚調停中でもご相談いただけます。
- 初回相談
自宅の名義、住宅ローンの名義、ローン残高、不動産の価値、誰が住み続けたいか、子どもの状況、財産分与、婚姻費用、養育費などをうかがいます。
- 資料整理
登記事項証明書、住宅ローン契約書、残高証明書、不動産査定書、固定資産税通知書、収入資料、財産資料を整理します。
- 方針の検討・ご依頼
売却するか、一方が取得するか、一定期間住み続けるか、共有を解消するか、住宅ローンをどう扱うかを検討します。必要に応じて、金融機関や不動産会社への確認も検討します。
- 交渉・調停・書面作成
相手方との交渉、離婚調停、財産分与、住宅ローン条項、離婚協議書、公正証書、調停調書の内容整理に対応します。
Fee離婚の弁護士費用
交渉・調停・訴訟のどの段階から対応するか、自宅不動産・住宅ローン・財産分与・親権・養育費・婚姻費用など争点の数によって費用は異なります。ご依頼の前に、見通しとあわせて費用をご説明します。自宅の問題は、別居中の婚姻費用、離婚後の養育費、退職金、年金分割とも関係します。「財産分与」「婚姻費用」「熟年離婚」のページもご覧ください。
| 初回相談料 | 初回60分 無料（2回目以降は30分5,500円・税込） |
|---|---|
| 離婚協議・交渉 | 着手金 165,000円／報酬金 165,000円（税込） |
| 離婚調停 | 着手金 220,000円／報酬金 220,000円（税込） |
| 離婚訴訟 | 着手金 275,000円／報酬金 275,000円（税込） |
| 婚姻費用の請求 | 離婚と同時にご依頼の場合 着手金 0円／報酬金 月額×12か月分の11%（税込）。婚姻費用のみのご依頼は着手金 165,000円 |
| 養育費の請求 | 離婚と同時にご依頼の場合 着手金 0円／報酬金 月額×12か月分の11%（税込）。養育費のみのご依頼は着手金 165,000円 |
| 財産分与・慰謝料の請求 | 報酬金 得られた額（減額できた額）の17.6％（税込） |
| 実費 | 収入印紙代・郵便切手代・戸籍等の取得費用・交通費 等（別途） |
※表は横にスクロールできます。金額は目安です。
FAQよくある質問
離婚時、住宅ローンが残っている家はどうなりますか？
家の名義が夫だけでも、財産分与の対象になりますか？
妻と子どもが家に住み続け、夫が住宅ローンを払うことはできますか？
住宅ローン名義を相手に変更できますか？
離婚すれば連帯保証人から外れられますか？
家とローンのことは、離婚条件を決める前に整理しませんか
持ち家は、財産であると同時に、これからの生活の場でもあります。「家を手放したくない」「子どもの学校を変えたくない」という思いと、住宅ローンや名義、金融機関との関係という現実をどう両立させるかは、一人で抱えると判断が難しい問題です。自宅を「財産」と「生活の場」の両面から見つめ、不動産の価値・住宅ローン残高・名義・住む人・払う人・子どもの生活・財産分与を一つずつ整理します。離婚を決める前の方も、すでに条件を提示されている方も、まずは現在の状況をお聞かせください。
初回相談は60分まで無料（2回目以降は30分5,500円・税込）。事務所：静岡市葵区伝馬町9-7 塚本ビル5階A（JR静岡駅から徒歩圏）。ご相談は土日も対応（予約制）。土日の予約はLINE・Webフォーム（24時間受付）から。
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担当弁護士：岩本尚光（弁護士法人HOPE法律事務所所属・静岡県弁護士会）／対応エリア：静岡県全域・来所／オンライン／電話相談対応