住宅ローンが残る自宅は、家の価値からローン残高を差し引いて考えます。差引きでプラスなら財産分与の対象になり、マイナス（オーバーローン）であれば分ける財産としての価値がないと扱われるのが一般的です。そのうえで、売って清算するか、どちらかが住み続けるかを選びます。どの方法でも、家の名義とローンの名義、連帯保証の有無を先に確認しておくことが欠かせません。
この記事で分かること
- 最初に確認すべき名義と契約の内容
- 家の価値とローン残高の関係（アンダーローン・オーバーローン）
- 売却する場合と住み続ける場合の進め方と注意点
- 連帯保証・連帯債務が残るリスクと、書面に残すべきこと
最初に確認する三つのこと
- 不動産の名義 登記事項証明書で、所有者が誰か、共有なら持分がどうなっているかを確認します。法務局で取得できます。
- 住宅ローンの契約内容 借入先、残高、返済期間、そして「誰が借りているか」を確認します。金銭消費貸借契約書や返済予定表、金融機関の残高証明書で分かります。
- 連帯債務・連帯保証の有無 夫婦の一方が主債務者で他方が連帯保証人になっている、または二人が連帯債務者になっているケースがあります。ペアローンの場合は、それぞれが債務者かつ相手の保証人になっていることもあります。
この三つは、離婚の話合いを始める前に確認しておくと、選べる方法がはっきりします。
家の価値とローン残高の関係
財産分与では、自宅の評価額からローン残高を差し引いた金額を考えます。
| 状態 | 内容 | 主な選択肢 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 評価額がローン残高を上回る（差額がプラス） | 売却して差額を分ける／一方が取得して差額の一部を相手に支払う |
| オーバーローン | ローン残高が評価額を上回る（差額がマイナス） | 売却には金融機関の同意が必要／どちらかが住み続けて返済を続ける |
評価額は、不動産会社の査定書を複数取る、固定資産評価額や近隣の取引事例を参考にするなどして確認します。査定額は会社によって差が出るため、どの資料を基準にするかを合意しておくと、話合いが進みやすくなります。
売却して清算する場合
売却代金でローンを完済できる場合は、諸費用を差し引いた残りを分けます。手順は次のとおりです。
- 査定を取り、売却価格の見込みとローン残高を比較します。
- 売却する方針と、価格の下限、費用の負担方法を夫婦で合意します。
- 売買契約を結び、決済でローンを完済して抵当権を抹消します。
- 残った代金を、合意した割合で分けます。
売却代金でローンを完済できない場合は、不足分を手持ち資金で埋めるか、金融機関の同意を得て任意売却を検討することになります。任意売却は金融機関の判断次第であり、必ずできるわけではありません。
どちらかが住み続ける場合
子どもの生活環境を変えたくないなどの理由で、住み続ける選択をすることもあります。誰が住み、誰がローンを払うかで注意点が変わります。
- ローンの名義人が住み続ける 比較的整理しやすい形です。アンダーローンであれば、差額の一部を相手に支払う方法を検討します。相手が連帯保証人になっている場合は、保証を外せるかを金融機関に確認します。
- ローンの名義人でない人が住み続ける 名義人が返済を続ける前提になるため、返済が滞ると住んでいる人が家を失うおそれがあります。支払が続く保証はないため、養育費や婚姻費用との関係も含めて条件を決める必要があります。
- 名義を変えたい場合 ローンが残っている不動産の名義変更や、債務者の変更には、金融機関の承諾が必要です。夫婦だけで決めても金融機関に対しては効力がなく、無断で名義を変えると契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。
住み続ける側がローンを借り換えて自分名義にする方法もありますが、収入や信用状況の審査を通る必要があります。
連帯保証・連帯債務は離婚では外れない
離婚は夫婦の間の問題であり、金融機関との契約関係には影響しません。連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚したという理由だけで責任がなくなることはありません。主債務者が支払わなければ、金融機関は連帯保証人に請求できます。
保証を外すには、金融機関の承諾を得て、別の保証人や担保を用意する、借り換えるといった方法が必要です。承諾が得られない場合に備えて、「支払が滞ったときにどうするか」を合意書に定めておくことが実務上は重要になります。
取決めを書面に残す
自宅の扱いは金額が大きく、長期にわたって影響します。次の点を具体的に書面に残してください。
- 誰がいつまで住むのか、固定資産税や修繕費は誰が負担するのか
- ローンを誰がどのように返済するのか、滞った場合にどうするのか
- 将来売却する場合の条件と、代金の分け方
- 名義の変更時期と、変更に必要な手続の費用負担
金銭の支払を伴う場合は、公正証書にしておくと、支払が滞ったときの手続が取りやすくなります。
請求できる期間
家庭裁判所に財産分与を求める申立ては、離婚の時から5年を経過するとできなくなります（民法768条2項ただし書）。この期間は、2026年4月1日以後に離婚した場合のものです。2026年3月31日以前に離婚した場合は、従来どおり2年です。
自宅の扱いは、売却の時期や住み続ける期間と関係するため、離婚前に方針を決めておくほうが後の手続が簡単です。
よくある質問
夫名義の家に、妻と子どもが住み続けることはできますか。
合意すれば可能です。ただし、ローンの返済が滞れば競売に進むおそれがあり、名義人が売却してしまうリスクもあります。使用を続ける条件、ローンの返済方法、滞った場合の対応を書面にしておくことが大切です。
オーバーローンの家は財産分与で無視してよいのですか。
分ける財産としての価値はないと扱われるのが一般的ですが、誰が住み、誰が返済するかは決める必要があります。他に預貯金などの財産がある場合、住宅の負担を踏まえて全体の調整を行うこともあります。
住宅ローン控除はどうなりますか。
居住実態や名義が変わると、適用の可否に影響することがあります。税務の取扱いは個別の事情によって異なるため、税務署や税理士に確認してください。
まとめ
- 不動産の名義、ローンの名義、連帯保証の有無を最初に確認します。
- 評価額からローン残高を差し引き、アンダーローンかオーバーローンかを確認します。
- 売却するか住み続けるかで、必要な手続と注意点が変わります。
- 名義変更や債務者の変更には金融機関の承諾が必要で、離婚だけでは連帯保証は外れません。
- 住む期間、返済、将来の売却まで含めて書面に残しておくことが大切です。